취득세 중과세대상 세율 총정리 (무료 계산기)

취득세 중과세대상, 꼭 알아야 할 핵심 포인트 총정리!

안녕하세요! 오늘은 부동산 관련해서 정말 중요한 정보, 바로 취득세 중과세대상에 대해 이야기해보려고 해요. 요즘 집을 사려는 분들이 많다 보니 “과연 내가 취득세 중과세대상에 해당될까?” 하고 걱정하시는 분들이 많은데요. 이 부분은 정말 꼼꼼하게 확인하지 않으면 나중에 생각지도 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있어서 각별한 주의가 필요합니다.

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정부는 2020년부터 부동산 시장 안정을 위해 취득세 중과세대상 기준을 대폭 강화했는데요. 특히 2020년 8월 12일부터는 다주택자와 법인에 대해 취득세를 최대 12%까지 부과하는 중과세가 본격 적용되기 시작했답니다.

누구에게 취득세 중과세가 적용되나요?

먼저 취득세가 중과되는 기준은 꽤 복잡해요. 기본적으로 ‘몇 채의 주택을 소유하고 있느냐’가 기준이 되는데요. 여기에 더해 ‘그 주택이 있는 지역이 조정대상지역인지 아닌지’, ‘해당 주택이 증여인지, 상속인지’, ‘공동명의인지 단독명의인지’ 등 다양한 요소들이 영향을 미쳐요.

예를 들어, 법인이 주택을 취득하는 경우는 무조건 취득세 중과세대상이에요. 일반 개인도 조정대상지역에서 2주택 이상, 혹은 비조정대상지역에서 3주택 이상을 취득하면 중과세율이 적용됩니다. 이 때 취득세는 최대 12%까지 올라가게 됩니다.

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주택 수에 포함되는 것들, 절대 놓치지 마세요

“나는 집 한 채만 갖고 있으니까 괜찮아!” 하고 생각하실 수도 있지만, 주택 수 계산이 생각보다 복잡해서 실수하기 쉬워요. 대표적으로 분양권과 입주권은 주택을 아직 실물로 갖고 있지 않아도 주택 수에 포함돼요.

그리고 많은 분들이 헷갈려하는 주거용 오피스텔도 해당돼요. 만약 오피스텔에 실제로 거주하고 있고, 재산세가 주택분으로 부과되고 있다면 이것도 취득세 중과세대상 주택으로 간주된답니다.

또 하나! 상속받은 주택도 주택 수에 포함될 수 있는데요. 상속 개시일로부터 5년 동안은 제외되지만, 그 이후에도 계속 보유하면 주택 수에 들어가게 돼요. 특히 여러 명이 공동으로 상속한 경우에는 지분이 가장 큰 사람 기준으로 주택 한 채로 본다는 점, 꼭 기억해주세요.

공동명의일 때는 어떻게 될까?

같은 세대 내에서 남편과 아내가 공동명의로 주택을 소유하고 있다면 1주택으로 봐요. 하지만 다른 세대의 사람과 지분을 나눠 공동소유하고 있다면, 각각 1주택씩 보유한 것으로 계산되죠. 이렇게 되면 불필요하게 취득세 중과세대상에 들어갈 수 있어요.

또 부수 토지만 소유한 경우도 마찬가지예요. 토지라고 해서 안심할 수 없고, 주택과 관련된 부수 토지는 주택 소유로 간주돼서 주택 수에 포함된답니다.

증여와 취득세, 무엇이 다를까?

배우자나 자녀에게 주택을 증여할 경우에도 취득세 중과세대상 여부가 달라져요. 1세대 2주택 이하인 사람이 직계존비속에게 증여할 경우는 3.5%의 취득세가 적용되지만, 그 외의 경우는 무려 12%까지 올라가요. 이 역시도 조정대상지역 여부와 주택 수에 따라 달라지기 때문에 반드시 미리 확인해야 해요.

일시적 2주택, 피할 수 있는 방법은?

거주지 이전이나 이사 때문에 잠시 두 채의 주택을 소유하게 되는 경우도 있을 수 있죠. 이럴 때는 일시적 2주택에 해당돼서 취득세 중과세대상에서 제외될 수 있어요. 단, 종전 주택을 3년 안에 팔아야 하고, 이를 지키지 못하면 감면받은 세금에 가산세까지 더해져서 추징될 수 있습니다.

하지만 이건 양도소득세와는 다르게, 신규 주택을 사기 전에 종전 주택을 일정 기간 보유해야 하는 요건은 없어요. 이 점은 긍정적인 부분이라고 볼 수 있겠죠.

소형 주택이나 농어촌 주택은 예외?

모든 주택이 다 주택 수에 포함되는 것은 아니에요. 공시가격 1억 원 이하의 소형 주택(재개발 지역 제외)이나 일정 조건을 갖춘 농어촌 주택은 주택 수에서 제외됩니다. 농어촌 주택의 경우, 건물 면적과 대지 면적, 시가표준액 등 세부 요건을 충족해야 하니 사전에 체크가 필요해요.

다만 분양권과 입주권은 가격과 관계없이 무조건 주택 수에 포함되기 때문에, 이 부분은 별도로 생각하셔야 해요.

사전에 꼼꼼히 확인하고 준비하세요

주택을 취득할 때는 ‘내가 중과세 대상일까?’를 꼭 먼저 따져봐야 해요. 특히 조정대상지역 여부, 주택 보유 수, 그리고 증여나 상속인지 여부 등 여러 가지 조건이 복잡하게 얽혀 있어서 실수하기 쉽습니다.

부동산을 단순히 매수하는 행위라고만 보지 마시고, 세금까지 고려한 종합적인 판단이 필요해요. 결국 사전에 잘 알아보고 계획하면 취득세 중과세대상에서도 벗어날 수 있고, 불필요한 세금도 피할 수 있답니다.

앞으로 주택을 매입하거나 상속, 증여를 계획하고 있다면 이번 내용을 참고해서 보다 현명하게 준비하시길 바랄게요! 😊

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아래에 취득세 중과세대상 관련 내용을 항목별로 정리한 표를 만들어봤어요. 이해하시기 쉽도록 핵심 기준과 적용 세율, 주의사항 등을 함께 정리했으니 참고해주세요 😊

구분중과 여부적용 세율기준일 및 조건주의사항

법인의 주택 취득	O (항상)	최대 12%	2020년 8월 12일 이후	예외 없음
1세대 다주택자	O	8~12%	조정지역 2주택↑, 비조정 3주택↑	지역·보유 수 기준 중요
증여 시	O	일반: 12% / 1세대 2주택 이하: 3.5%	조정지역 내 3억 원 이상 증여 시	증여자 기준 주택 수 확인 필수
공동 소유 주택	O	보유 주택 수 포함	다른 세대와 공동 소유 시	동일 세대는 1주택 간주
부수 토지 단독 보유	O	중과 적용 가능	주택 소유로 간주	건물 없어도 포함 가능
상속 주택	△ (일시 제외)	1~3% → 이후 중과	상속일로부터 5년간 제외	이후 계속 보유 시 주택 수 포함
입주권/분양권	O	중과 미적용(계산 시 포함)	2020.08.12 이후 취득	주택 수에만 포함, 과세는 입주 시
주거용 오피스텔	O (경우에 따라)	4% (건축물세율)	실사용 후 주택 재산세 부과 시 포함	분양권 상태는 미포함
소형·농어촌 주택	X	기본 세율(1~3%)	공시가격 1억 원 이하 외 조건 충족 시	재개발 지역 제외, 조건 충족 필수
일시적 2주택	X (일시 면제)	1~3%	3년 내 기존주택 처분 시	기한 내 미처분 시 추징
비규제지역 취득	경우에 따라	1~3% 또는 8%	취득지역 및 보유 주택 위치에 따라 다름	조정·비조정지역 여부 중요

📌 취득세 중과세대상 Q&A

Q1. ‘취득세 중과세대상’은 정확히 어떤 경우에 해당하나요?
A. 취득세 중과세대상은 일반적으로 아래와 같은 경우에 해당돼요.

• 법인이 주택을 취득할 때
• 1세대가 조정대상지역에서 2주택 이상을 소유하거나, 비조정대상지역에서 3주택 이상을 소유한 상태로 주택을 추가 취득할 때
  이 경우, 기본 세율(1~3%)이 아닌 8~12%의 중과세율이 적용됩니다.

Q2. 배우자에게 집을 증여해도 ‘취득세 중과세대상’이 될 수 있나요?
A. 네, 경우에 따라 중과세대상이 될 수 있어요.

• 1세대 2주택 이하일 경우: 배우자나 직계존비속에게 증여해도 3.5%
• 그 외의 경우: 12%의 중과세율이 적용되며, 증여자 기준 주택 수로 판단합니다.

Q3. 입주권이나 분양권도 주택 수에 포함되나요?
A. 네, 포함돼요.
입주권이나 분양권 자체는 취득세 부과 대상은 아니지만, 2020년 8월 12일 이후에 취득한 경우에는 주택 수 산정에 포함돼서 추후 주택 취득 시 중과세대상이 될 수 있어요.

Q4. 오피스텔도 ‘취득세 중과세대상’으로 간주되나요?
A. 경우에 따라 달라요.

• 오피스텔이 주거용으로 실제 사용되고 있고, 재산세가 주택분으로 부과된다면 주택 수에 포함돼요.
• 하지만 오피스텔 분양권은 주거용 사용 여부가 결정되지 않았기 때문에 포함되지 않아요.

Q5. 상속으로 받은 집도 중과 대상인가요?
A. 일정 기간은 아니에요!
상속받은 주택은 상속 개시일로부터 5년간은 주택 수에서 제외돼요. 이 기간 동안은 중과세 대상이 아니고, 일반 세율(1~3%)이 적용돼요. 단, 5년이 지나면 보유 주택 수에 포함돼서 추가 취득 시 중과될 수 있어요.

Q6. 농어촌 주택이나 소형주택도 주택 수에 포함되나요?
A. 일정 조건을 충족하면 제외돼요.

• 공시가격 1억 원 이하 소형주택(재개발 제외)
• 대지면적 660㎡ 이하, 건물 150㎡ 이하, 시가표준액 6,500만 원 이하인 농어촌 주택
  이 조건을 만족하면 주택 수에서 제외되기 때문에 중과세대상도 아닙니다.

Q7. 일시적으로 2주택이 된 경우, 중과세대상이 되나요?
A. 아닙니다.
이사는 가야 하고, 기존 집은 안 팔린 상황… 걱정되시죠?
그런 경우엔 일시적 2주택으로 보고 중과되지 않아요.
단, 기존 주택을 3년 내에 반드시 처분하셔야 하고, 기한을 넘기면 추징될 수 있어요.